首都圏マンション在庫増加の裏側：都心高額物件に集中する市場の動きを解説

最近、首都圏の中古マンション市場では「在庫が増加している」「流動性が低下している」といった報道が増えています。東日本不動産流通機構（REINS）のデータを見ると、首都圏全体の中古マンション在庫は確かに増加傾向にあり、一見すると市場全体で売れ残りが増えているように見えます。

しかし、首都圏全体という大きな視点だけで市場を判断すると、現在起きている変化を正確に捉えることはできません。重要なのは、在庫が「どのエリアで」「どの価格帯で」「どのようなマンションを中心に」増えているのかという詳しい内訳です。

在庫増加は東京都心部に集中

REINSが公開している地域別のデータを詳しく見ると、埼玉県、千葉県、神奈川県の中古マンション在庫はむしろ減少傾向にあります。これは、現在の首都圏における在庫増加が、首都圏全域で一律に起きている現象ではないことを示しています。実際のところ、東京都、特に都心部に在庫増加が集中していることが、首都圏全体の数字を押し上げているのです。

この違いは、現在の中古マンション市場を考える上で非常に重要です。例えば、東京都心の高額マンションと、千葉県や埼玉県などの実需（実際に住むための購入）が中心のマンションでは、購入する人の種類も価格の決まり方も大きく異なります。そのため、これらを一つの市場として平均値だけで分析すると、一部で起きている問題が市場全体の問題であるかのように見えてしまいます。

そこで、東京都についてさらに市場を細かく見ていくと、都心5区と東京都23区から都心5区を除いたエリアでは、市場の動きが異なることが分かります。

都心5区では「値下げしても売れるまで時間がかかる」

都心5区では、最近、成約に至るまでの値下げ率が大きくなっています。これは、売主が価格を下げなければ成約しにくいケースが増えていることを意味します。さらに注目すべきは、値下げ率が上がっているにもかかわらず、販売日数はむしろ増加している点です。

通常、価格を下げれば購入者が増え、販売期間は短くなると考えられます。しかし、現在の都心5区では、価格を調整しても売却までの時間が長くなっています。これは、単純に「値下げすれば売れる市場」から、「価格を下げても購入者との価格感覚が合いにくい市場」へと変化している可能性を示しています。

都心5区には1億円、2億円、さらにそれを超える高額物件が多く、金利の上昇による住宅ローンの借入可能額への影響だけでなく、富裕層の投資判断や資産の使い方の変化も価格に影響を与えています。そのため、以前のように「価格を少し下げればすぐに売れる」という状況ではなくなっていると考えられます。

都心5区以外では「値下げによって流動性を維持」

一方、東京都23区から都心5区を除いたエリアを見ると、少し異なる動きが見えます。

このエリアでも最近は成約までの値下げ率が上昇傾向にあります。しかし、都心5区と大きく異なるのは、値下げを行うことで販売日数が一定程度保たれている点です。つまり、売主が市場の変化に合わせて価格を調整し、その結果として購入者との価格の折り合いがついていると考えられます。

このエリアは都心5区と比較して実需層の割合が高く、住宅ローンを利用して購入する世帯も多くなります。そのため、住宅ローン金利の上昇によって購入可能な価格水準が下がれば、買主はより厳しい価格感覚を持つことになります。その結果、売主が価格を調整することで成約に至るという構造が生まれています。

成約価格から見る市場のバランス

成約価格についても注目してみましょう。

都心5区を除く23区では、最近の成約価格がおおよそ6,400万円前後で推移しており、一つの価格水準でバランスが取れているように見えます。もちろん、これはすべての物件が6,400万円で売買されているという意味ではありません。しかし、実需層が中心となる市場において、この水準で成約価格が安定していることは重要です。特に現在は住宅ローン金利が上昇しており、購入者の返済負担は以前より大きくなっています。その環境を考慮すると、現在の平均成約価格6,400万円前後という水準には、すでに一定の価格調整がされている可能性があります。

一方、都心5区では価格のばらつきが大きく、全体としても価格が下がる方向に動いています。これは、都心部の高額物件については、まだ市場が新しい価格水準を探している段階にあることを示しているのかもしれません。

高額マンションの在庫増加が市場全体を押し上げる

さらに、売出価格8,000万円以上の象徴的なマンションについて、個別の在庫推移を確認すると、より明確な傾向が見えてきます。

この分析では、在庫が減少傾向にあるマンションを赤、横ばいのマンションを黄、増加傾向にあるマンションを青として整理しています。東京都心部、特に千代田区、中央区、港区では青い点がたくさん分布していることが分かります。

一方で、都心部を取り囲む周辺エリアでは黄色のマンションも多く、在庫が大きく増えているわけではありません。つまり、東京都内でも「どこでも売れにくくなっている」のではなく、特定のエリア、特定のマンションタイプに在庫増加が集中しているのです。

在庫増加の主役は「高額・大規模・タワーマンション」

そして、在庫が増加しているマンションには明確な共通点があります。それは、高額な大規模マンションやタワーマンションが多いということです。

都心部には、数百戸、場合によっては1,000戸を超えるような大規模マンションが存在します。こうしたマンションは、一棟あたりの供給戸数が非常に多いため、仮に一つのマンションで売り出し在庫が数十戸増加しただけでも、市場全体の在庫数を大きく押し上げます。つまり、都心部の大規模マンションやタワーマンションの在庫増加は、単純な「1物件の売れ残り」という話ではありません。供給戸数そのものが多いからこそ、こうしたマンションの流動性（売れやすさ）の低下が、東京都全体、さらには首都圏全体の在庫統計に大きな影響を与えているのです。現在、価格調整の対象となっているのも、まさにこうした高額・大規模・タワーマンションが中心となっています。

「首都圏全体が売れなくなった」と考えるのは危険

以上の内容を踏まえると、現在の中古マンション市場を「首都圏全体で流動性が低下している」と捉えるのは適切ではありません。実際には、埼玉県、千葉県、神奈川県では在庫が減少傾向にあり、東京都23区でも都心5区を除けば、価格調整を行いながら一定の流動性が保たれています。

一方で、千代田区、中央区、港区を中心とする都心部では、高額な大規模マンションやタワーマンションの在庫が増加し、価格調整と販売期間の長期化が同時に進んでいます。そのため、都心部の在庫増加による影響が非常に大きく、結果として「首都圏全体の在庫が増えている」「中古マンションが売れにくくなっている」という印象につながっていると考えられます。

これから重要になるのは「平均値」ではなく「どこで起きているか」

今後の中古マンション市場を分析する上で重要なのは、首都圏全体の在庫数や平均価格だけを見ることではありません。「どのエリアで在庫が増えているのか」「どの価格帯なのか」「どのマンションタイプなのか」「値下げによって売れているのか、それとも値下げしても販売期間が長期化しているのか」といった、より細かな市場分析が必要になります。

特に現在のように金利上昇によって購入者の予算が変化し、高額物件ほど購入者層が限られる局面では、同じ東京都内であってもマンションごとの流動性に大きな差が生まれます。したがって、現在の市場を一言で「中古マンションが売れなくなった」と表現するのは早計です。むしろ今起きているのは、市場全体の崩壊ではなく、都心の高額・大規模・タワーマンションを中心とした、ごく一部の流動性低下です。そして、この局所的な変化が大きな供給戸数を持つマンション群に集中しているため、統計上は首都圏全体の在庫増加として表れているのです。

今後の市場を見る上では、「在庫が増えた」という事実だけでなく、その在庫がどこに積み上がっているのかを見ることが、マンション価格の先行きを判断する上で、これまで以上に重要になってくるでしょう。