マンション修繕積立金不足をAIで解消する新サービス「AI修繕ドクター」提供開始

マンションの修繕積立金が足りないという課題は、全国の管理組合の36.6%が抱えていると国土交通省の調査で明らかになっています。この問題の多くは、単に資金が不足しているだけでなく、長期修繕計画そのものに根本的な問題があることが原因とされています。

配管保全センター株式会社は、この構造的な課題をAIの力で解決する新サービス「AI修繕ドクター」を2026年4月5日より提供開始します。このサービスは、AIで修繕計画を最適化し、高耐久材料や無足場工法を活用して不要な工事を減らし、設計と業者選びを完全に分けることで談合を防ぎます。これにより、無駄な修繕費を削減し、新たな資金を生み出すことを目指します。「AI修繕ドクター」の利用料金は、初期費用15万円から、年間3万円からとなっています。

サービスの詳細はこちらで確認できます。

AI修繕ドクター詳細ページ前編
AI修繕ドクター詳細ページ後編（2026年4月5日公開予定）

サービス開始の背景：長期修繕計画の構造的な問題

国土交通省の調査によると、修繕積立金が計画に対して不足しているマンションは全体の約3分の1に上ります。さらに、建設資材の価格高騰や人手不足により、工事費は毎年5〜10%ほど値上がりし続けると見込まれており、多くの管理組合が修繕費の確保に苦労しています。

この資金不足の根本原因は、長期修繕計画の立て方自体にあると指摘されています。

従来の長期修繕計画には、主に以下の3つの問題点があると言われています。

周期の盲信: 建築材料が進化したにもかかわらず、12〜15年ごとの大規模修繕が当たり前とされていること。
コンサル主導の過剰設計: 管理会社や設計コンサルタントが、安全を重視するあまり、必要以上の工事を計画に盛り込んでしまうこと。
コピペ計画の限界: 過去の計画をそのまま使い回すことで、マンションの実情に合わない計画になってしまうこと。

これらの問題点を解決し、長期修繕計画の立て方を変えることで、現状よりも多くの資金を確保できる可能性があります。この考え方に基づき、AIを活用して長期修繕計画を立て直すことで、管理組合の修繕積立金不足を解消するサービスとして「AI修繕ドクター」が生まれました。

なぜ配管保全のプロが修繕計画全体を診るのか

配管保全センターはこれまで、給排水設備の保全を中心に活動してきました。その中で、非効率な長期修繕計画が原因で、本当に必要な配管保全に予算が回らず、結果として漏水事故が多発し、その場しのぎの高額な修理を繰り返すという悪循環があることに気づきました。配管の寿命を守るためには、大元の資金計画である長期修繕計画を根本的に見直すことが不可欠だと考え、資金計画全体の根本的な改善に取り組んでいます。

今、長期修繕計画の問題を解決できる時代になった

これまで解決が難しかった長期修繕計画の問題も、以下の4つの条件が揃ったことで、管理組合が賢くコストを管理できる時代になったと言われています。

AIの登場: AIを使うことで、物価上昇率など多くの条件を組み合わせた細かいシミュレーションがすぐにできるようになりました。これにより、過去のやり方にとらわれず、現在のデータに基づいた最適な計画を作ることができます。
建築材料の高耐久化: メーカーが示す科学的な根拠に基づき、適切な材料を選んで管理すれば、大規模修繕の周期を18年以上延ばすことが現実的に可能になりました。
無足場工法の発達: ドローンや赤外線を使った点検、ロープを使った作業、リペアレール工法といった技術により、大きな足場を組まずに、必要な場所だけを点検したり修理したりできるようになりました。
発注方式の透明化: 設計と業者選びを完全に分けることで、談合や必要以上の工事を構造的に防ぐ仕組みが広まってきました。これにより、管理組合が適正な価格で工事を発注できる環境が整いつつあります。

「AI修繕ドクター」の3つのアプローチ

「AI修繕ドクター」は、「計画を変える」「工事を変える」「業者選びを変える」という3つの方法で、長期修繕計画の構造的な問題にアプローチし、修繕積立金として使える新たな資金を生み出します。

アプローチ①：計画を変える——AIによる長期修繕計画の作成と継続更新

導入フェーズ

管理組合は、マンションの設計図面や過去の修繕履歴、見積書などの書類を提供するだけで、複雑な手続きは不要です。AIと専門の担当者が、高耐久材料を前提とした30年以上の長期修繕計画の基本フォーマットを作成します。作成された計画については、組合向けの説明会も実施されます。

運用フェーズ

一度計画を作って終わりではなく、毎年、実際に実施した修繕の実績や最新の工事費データを計画に反映します。そして、その年を新たな出発点として、30年以上の長期修繕計画をゼロから再計算し続けます。これにより、計画が実際の状況とずれることなく、常に「最新で正確な未来予測」を保ち続ける、実用的な設計図を持つことができます。高耐久材料の耐久年数は、メーカーが公式に発表している試験結果や科学的な根拠に厳密に従って決められます。

アプローチ②：工事を変える——効率的な点検と小規模修繕の積み重ね

「大規模修繕でまとめて直す」という考え方から、「必要な時に必要な場所だけ直す」という考え方に変わります。ドローンや赤外線を使った点検、ロープを使った作業、リペアレール工法といった技術を組み合わせることで、足場を組む費用がかからない「分散型修繕」が可能になります。これにより、高耐久材料と合わせて、大規模修繕の周期を18年以上延ばすことができます。

特に、人への危険性が高いタイルの剥がれ落ちについては最優先で管理されます。マンション全体に大きな足場を組む必要はなく、バルコニーや廊下側はもともと足場が不要なことが多く、実際に確認が必要なのは妻壁やエレベーター壁といった限られた場所です。

無足場工法を活用すれば、タイルの剥がれ落ちチェックは1世帯あたり5,000円から実施可能です。これにより、管理組合が「やりたい時に、気軽に」点検できる環境が作られます。

アプローチ③：業者選びを変える——設計と業者選定の完全分離

計画を作るコンサルタントが業者選びまで関わる従来のやり方は、不透明なコスト増の原因となることがありました。「AI修繕ドクター」では、修繕工事の種類によって担当する会社を明確に分けます。

外壁・防水・タイルなどの大規模修繕工事については、談合排除に特化した独自のシステムを持つ提携先の「スマート修繕社」に業者選びを任せます。給排水設備の保全・更新については、配管保全センターが最適な設計提案を無料で行い、対応可能な実績のある業者を相見積もりの候補として紹介します。

配管保全センターが無料設計を提供できるのは、紹介した業者が選ばれた場合に、その業者から手数料を受け取るビジネスモデルだからです。この仕組みは完全に公開されており、手数料を含んだ見積もりであっても、談合や無駄なマージンが排除されるため、他社と比較して費用が半額以下になるケースも多くあります。

オプション——組合のニーズに合わせた柔軟な追加対応

基本サービス（年間3万円〜）に加えて、管理組合の状況に応じたオプションサービスも提供されます。

大量データの反映: 年間の改修工事が非常に多く、シミュレーションへの反映作業が膨大になる場合の個別対応。
対面での説明会: オンラインだけでなく、理事会や総会など、現地への直接訪問による説明サポート。
無足場工法での実地点検: リペアレールなどを用いた妻壁の全面打診など、実際の現地での点検（世帯5,000円〜）。
大規模修繕の業者選定支援: 実際に大規模工事を行う際の仕様書作成や、提携先（スマート修繕社など）へのスムーズな引き継ぎサポート。

3つの変革が連動し、マンションの資産価値を守る

「AI修繕ドクター」が提供する「最適化されたAI長期修繕計画」「足場不要のピンポイント修繕」「透明性の高い業者選定」という3つの変革は、互いに連携し、マンションの資産価値を維持・向上させます。これにより、無駄な修繕費を大幅に削減し、新たな資金を生み出すことが期待されます。長期修繕計画は、ただ従うものではなく、「資産価値を管理するための手段」へと進化すると言えるでしょう。

配管保全センター株式会社の代表取締役である藤田崇大氏は、「AI修繕ドクターは、AIの力で長期修繕計画の構造的な問題を明らかにし、計画・工事・業者選びの3つを一体で変えることで、管理組合の皆様の修繕積立金不足を解消するサービスです。皆さんの大切な資産に、最高品質の計画と安心をお届けしたい」とコメントしています。詳しい内容は、配管保全チャンネル（YouTube）で解説動画が公開される予定です。

配管保全センター株式会社について

配管保全センター株式会社は、分譲マンションの管理組合や賃貸マンションのオーナー向けに、無駄のない最適な配管保全の解決策を提供するコンサルティング会社です。中立的な立場から常に最新の配管技術やサービス情報を集め、YouTube「配管保全チャンネル」などで情報発信を行っています。「適正価格での高品質な配管保全」を目標に、マンション管理組合の利益を最も大切にしたコンサルティングサービスを展開しています。

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